【土地活用事例】家賃ゼロの危機から賃料30％アップへ！久留米市で実現した“建て貸し”スキームとは？

「コンビニが撤退して、家賃収入が“ゼロ”になってしまった…」
これは、久留米市駅近に土地を所有するあるオーナー様が直面した現実です。
しかし、そこからわずか数ヶ月で、賃料が30％アップし、しかも大手企業との長期契約まで実現した成功事例が誕生しました。
本記事では、その再活用プロセスと建て貸しスキームの全容をご紹介します。

コンビニ撤退で収益“ゼロ”の危機に陥った土地オーナー

本件のご相談をいただいたのは、福岡県久留米市駅近に土地を所有していた個人のオーナー様。
かつては大手コンビニチェーンの店舗が建っており、安定的な地代収入がありました。
しかし、契約終了とともにテナントが撤退。

状況：

• コンビニ建物は解体済み
• 土地だけがポツンと空いた状態
• 新たなテナントは未定

「次の入居が決まるまでの間、家賃収入は完全にゼロ。
固定資産税や維持費だけが毎月かかる状況に、不安を感じていました」 とオーナー様。

ドラッグストア→断念…紆余曲折のテナント交渉過程

この状況を受けて、私たちセイコーエステートがまず行ったのは、有力なテナント誘致の再開です。

最初に申し込みがあったのは、近隣で積極出店していた某ドラッグストアチェーン。
好立地・広さ・交通利便性などから高評価を受け、一次審査を通過。

しかし、社内の投資審査の段階で**「新規建設コストが見合わない」との判断が下され、最終的に交渉は白紙**に。

携帯ショップ企業＋大和リースの建て貸しスキームで成約へ

次に候補として浮上したのが、近隣で既に数店舗を運営していた携帯電話ショップのフランチャイズ企業でした。
しかしこの企業も、自ら建物を建てるには経営判断として慎重な姿勢。

ここで私たちがご提案したのが、“建て貸し”スキームの導入です。

仕組み概要：

1. 土地オーナーは土地のみを貸す（資金負担なし）
2. 大和リースが建物を建設・所有
3. テナント企業が大和リースから建物を賃借
4. 大和リースが土地オーナーに対し、長期で賃料を支払う

この三者構造により、オーナー様の初期投資なしで建物建設が実現し、
テナント側のリスクも軽減され、契約が正式に成立しました。

土地オーナーの“資金ゼロ”方針を維持したまま賃料30％UP

このスキームによって、土地オーナー様は次のようなメリットを得られました：

「お金を一切出さずに、家賃が上がるなんて思ってもみませんでした。
しかも相手が大企業なので、精神的にも安心できます。」 とオーナー様。

オーナー様の声｜「土地を活かして“守る”という選択肢に気づけた」

「以前の私は、“土地を動かすには投資が必要”と思い込んでいました。
でも、今回のように**“テナントと建設会社の関係を調整すれば、自分は動かずに活かす”**という方法があるとは知りませんでした。」

「今では、“土地を守る”＝資産を育てることだと感じられるようになりました。
次に相続が発生しても、家族に“動く不動産”を残せることが安心です。」

まとめ｜テナント撤退後の土地活用で失敗しないための3つの視点

① 拙速な貸出を避け、じっくり戦略的に動くこと

→ 焦って短期契約に走ると、後々のトラブルにつながるケースも。“土地を育てる視点”が必要。

② 「建て貸し」という選択肢を知っておくこと

→ 自分で建てるor売るだけではありません。“貸すだけ”でも資産活用は十分可能。

③ 交渉力とネットワークを持ったパートナーを選ぶこと

→ 複数のテナントに直接交渉し、金融・建設とも連携できる不動産プロデューサーが鍵です。

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成功ポイント3つまとめ